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取消限購究竟有用嗎 刺激需求房價不降反回暖
來源:中國新聞網 點擊:0 次 2014-07-31 
[導讀]取消限購真的沒用?近日來隨著沈陽、武漢等各大城市取消限購之后,各地迎來了取消限購潮。業內表示在市場要素基本不變的情況下,效果就會相當有限。   無論是小心翼翼還是大大方方,業內比較一致的看法是,今年

 取消限購真的沒用?近日來隨著沈陽、武漢等各大城市取消限購之后,各地迎來了取消限購潮。業內表示在市場要素基本不變的情況下,效果就會相當有限。

  無論是小心翼翼還是大大方方,業內比較一致的看法是,今年下半年取消或放松限購的城市數量,會大幅增加。連上海都有傳聞說可能松綁限購。看來,我們很多地方政府是十年如一日,每每遇到經濟下行,除了搞房地產 (論壇),其他啥辦法也沒有。

  如果你同意,今年上半年的樓市調整,是市場因素主導下的結果,那么,取消或放松限購,在市場要素基本不變的情況下,效果就會相當有限。這只是一種理論推導,而且是建立在目前只有少數幾個非中心城市取消限購的基礎上。

  今年3月之前,全國有49個城市實行了限購政策。假如在可見的將來,譬如未來6-12個月,有40個以上城市取消限購,結果會是怎么樣?老實說,我覺得絕不會跟現在一樣,幾乎沒有效果,我十分擔心,到那時,樓市預期會被改變。

  我以前說過,很多二三線城市對執行限購并不嚴格,某種程度上它只具有象征意義。但別小看了這個象征的符號。因為,假如有40個以上城市取消限購獲得默認,就表明連中央也對房地產寄予了強大期望。這種場景可以從2008年房地產救市后的表現找到側證。

  數量達到一定程度,會導致質量發生變化。政策從來是影響預期的重要因素,多達40個以上的城市取消限購,將對消費者的心理預期施加強大的壓力。嗯,我想的正是,如果確有40個以上城市取消限購,房價就會恢復上漲 。

  也因此,我從來就反對取消限購,哪怕只是保留形式上的限購也好。我最擔心的是,大批城市集體取消限購后,巨大的投機投資資金再次涌入樓市,客觀上將對經濟結構調整形成重大阻礙。房地產理應為深化經濟體制改革讓路,而不是相反。

  聰明如你,已經看出來了,我反對的是房價上漲,而無關成交量。事實上,我是如此歡迎成交量的增長。如果房價停滯甚至略為下跌,成交量能夠增長,這才是我們需要的。怎樣才能獲得這個結果?只有信貸。

  如你所知,央行和銀監會表態支持首套房置業需求,沒有在商業 (論壇)銀行那里獲得正向回應。包括首套房在內,貸款審批嚴格而緩慢,通過審批后的放款時間漫長。這意味著,即使成功將房子賣出,地產商要真正把錢拿到手,還有很長的路要走。

  我的建議是,與其放松限購政策,不如疏通信貸渠道。哪怕首套房利率很難做到85折優惠,能不能不上調,而是回歸基準利率?能不能控制審批和放貸流程,從3-5個月壓縮到1-2個月?即使限購繼續,但信貸渠道疏通了,資金回籠快速,地產商也有積極性降價促銷。

  當然,地產商是兩個都要,既千方百計慫恿地方政府取消限購,也期望銀行信貸從偏緊轉向寬松。但我個人的建議是,維持現有限購政策不變,但地產商和購房 (論壇)者正常的貸款需求應予滿足,而且不能拖延。雖說主要銀行都是上市公司,但只要主管部門愿意,還是可以要求它們做到的。

  說到這里,我有個小小的困惑。今年的社會融資總量并無大的變化,吞金大戶房地產一直喊緊,但實體經濟也沒有感受到資金寬松, 錢流到哪里去了?與此同時,雖然有幾家小型房企面臨破產倒閉的境地,但還沒有聽說前50強企業里有誰快過不下去了。

  關于下半年乃至未來兩三年房地產的趨勢,經濟學家鐘偉和地產商任志強在今年博鰲·21世紀房地產論壇上,有較大分歧。我非常害怕房價過快回暖反彈。我已跟身邊朋友說過多次,一旦出現這種情況,趕緊把手頭多余的房子全部賣掉。

  我心目中比較理想的運行態勢是,包括2014、2015年在內,房價緩慢下跌,但成交量保持平穩。實現這種效果的前提是,要使銀行正常的房地產信貸發放保持暢通。但現在我們所做的,只是盯著限購,非為良策也。

  順便提醒一句,如果購房需求出現回升勢頭,地產商應采取所有可能措施立即出貨。


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