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昆明城改配套政策:原則上暫不審批城中村改造項目
來源:昆明日報 點擊:0 次 2015-03-25 
[導讀]未審批的城中村改造項目原則上不再審批;拆除重建類城市更新改造項目征得90%以上改造范圍內權利主體同意方可申報;投資人在規定時限內,將安置房建設啟動資金存入轄區政府(管委會)指定共管賬戶,不低于安置房建設

 審批城中改造項目原則上不再審批;拆除重建類城市更新改造項目征得90%以上改造范圍內權利主體同意方可申報;投資人在規定時限內,將安置房建設啟動資金存入轄區政府(管委會)指定共管賬戶,不低于安置房建設總投資的70%……

  昨日,我市城市更新改造工作會議上,印發了《昆明市城市更新改造管理辦法》、《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》、《昆明市城市更新改造土地補償指導意見》、《昆明市城市更新改造土地處置指導意見》、《社會投資人參與昆明市城市更新改造項目退出辦法》等一攬子城市更新改造配套政策,為全市做好城市更新改造工作提供了政策支撐。

  原則上暫不審批城中村改造項目

  截至目前,全市共有200個城中村啟動拆遷,拆除建(構)筑物3482.7萬平方米,514.25萬平方米回遷安置房交付使用,安置被拆遷戶3.59萬戶;36戶異地搬遷技改企業啟動園區新廠建設,13戶企業完成新廠主體工程或一期工程。

  會上提出,對于城中村改造項目,未審批的要加強研究,原則上不再審批;批而未動的57個要做深做實前期工作,如果沒有完備成熟的操作方案,原則上暫不推進;已經動工的200個要一個一個梳理研究,集中精力破解難題,加快推進速度,爭取早日完工;已經動工但因項目方自身原因導致項目推進出現問題的,要嚴格執行強制退出機制,讓有實力的投資者來繼續推動項目。對于具備一定條件的城中村,可以因地制宜進行試點探索,通過健全基礎配套、完善公共服務、加強環境整治、挖掘文化內涵等方式進行改造提升,使其成為功能相對完備、具有個性特色的新型城市社區。對于異地搬遷技改企業,已批復的15個要按照既定方案積極進行改造。

  拆除重建類城市更新改造須90%以上同意

  要堅持民意為重、民生為先,嚴格執行“拆除重建類城市更新改造項目征得90%以上改造范圍內權利主體同意方可申報”的要求,把思想工作做在前面,把拆遷協議簽在前面。

  《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》規定,城市更新改造范圍的劃定應當符合全市土地利用總體規劃和城市總體規劃,充分考慮和尊重所在區域社會、經濟、文化關系的延續性。

  具體包括:建筑密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、低洼易澇、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟亂差的區域及納入改造計劃的城中村;建筑結構簡陋、外觀環境差的危舊居用房及物業價值低于土地價值的舊商鋪、舊物業用房等組成的老舊小區;主要以木板、土坯、240毫米厚磚墻為承重結構、以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋的棚廈房屋;按《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋;與土地利用規劃、城市總體規劃用地性質不符的廠區;國家禁止類和淘汰類產業的舊廠區;其他需納入城市更新改造范圍的用地。

  城市更新改造中,具有八類情形的,不得實施功能改變類城市更新改造,其中包括申請將配套服務設施改變功能,改變后無法滿足相關配套要求的;申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統風格的建筑物等改變功能,改變后不符合保護要求的;建筑物改變使用功能后,不符合建筑結構安全、城市景觀設計或公共安全、消防、環境、衛生、物業管理等相關技術要求的;申請建筑物部分改變使用功能,但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的;建筑物由業主區分所有,未經本棟建筑物內其他業主及同一宗地內其他主張與改變功能有利害關系的業主同意的;未經評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發的。

  拆除重建類項目的實施應當充分征求改造范圍內權利主體的意見。其中,用地為單一地塊,權利主體單一的,須經該主體同意進行城市更新改造;建筑物為多個權利主體共有的,須經90%以上的權利主體且占建筑物總面積多數的權利主體同意進行城市更新改造;屬農村集體經濟組織的,應當經農村集體經濟組織村民大會(股東大會)表決,90%以上同意進行城市更新改造。

  主城集體建設用地補償標準25萬元/畝

  《昆明市城市更新改造土地補償指導意見》明確規定,集體土地補償方面,集體農用地按照2009年7月1日省政府公布實施的《昆明市征地統一年產值及片區綜合地價補償標準》執行。

  集體建設用地方面,主城規劃建設區430平方公里范圍內的用地,按照25萬元/畝的標準進行補償,若集體農用地補償高于25萬元/畝的,參照集體農用地標準補償。集體未利用地參照統一年產值標準中的耕地補償標準執行,最低補償標準不低于耕地補償標準的一半。

  國有土地補償方面,劃撥土地按原國有劃撥土地使用權取得時的成本進行補償,原取得成本不足25萬元/畝的,按25萬元/畝進行補償。

  社會投資人可用項目資本金不低于投資額25%

  配套文件明確提出,要嚴把企業準入門檻,選擇有實力、信譽好、社會責任感強的企業參與城市更新改造,原則上不允許項目資本金低于投資額的25%。

  按照規定,社會投資人提供資金并參與城市更新改造土地一級開發整理項目的,應當具備擬參與項目所要求的相應工程資質,投資額在10億元以下的項目,應當具備市政施工總承包二級及以上資質;投資額在10億元以上的項目,應當具備市政施工總承包一級及以上資質;全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎設施配套工程建設的,應當具備市政施工總承包一級以上資質;涉及拆遷、安置建房的,應當具備市政建筑施工二級以上資質。

  社會投資人提供資金并全面參與城市更新改造項目征地、拆遷、安置和市政基礎設施配套工程建設的,除應當具備上述規定的工程資質外,還應當具備一定資信能力和項目資本金的出資能力。投資額在10億元以下的城市更新改造項目,社會投資人注冊資本不低于5000萬元,投資額在10億元以上的項目,社會投資人注冊資本不低于1億元;社會投資人投資城市更新改造項目,其可用項目資本金不低于投資額的25%。

  70%安置房建設資金要存公共賬戶

  城市更新改造中,將堅持安置先行,嚴格執行“投資人在規定時限內,將安置房建設啟動資金(不低于安置房建設總投資的70%)存入轄區政府(管委會)指定共管賬戶”的要求,確保妥善安置走在征地拆遷之前。

  《社會投資人參與昆明市城市更新改造項目退出辦法》明確了政府與社會投資人解除合作協議的具體條件:包括社會投資人在完成總投資的25%之前,以法定代表人變更、股權轉讓和增資擴股等名義轉讓項目的;社會投資人在合作協議簽訂之日起30日內,仍未將履約保證金(不少于總投資的10%)繳入轄區政府(管委會)指定的城市更新改造共管賬戶的;在土地征收(收購)過程中,社會投資人不遵守市、區城市更新改造有關政策規定,未能足額撥付征地(土地收購)補償資金的;在項目拆遷安置過程中,社會投資人未能足額撥付貨幣補償資金,不按協議約定期限支付安置過渡費及其他費用;不在拆遷補償協議簽訂之日起30日內,將安置房建設啟動資金(不低于安置房建設總投資的70%)存入轄區政府(管委會)指定共管賬戶的(移交實物形態的安置房可按其價值視同安置資金到位);不按計劃推進安置房建設的;因社會投資人自身原因,項目投資款存在糾紛或出現其他情況,導致被司法部門查封、凍結、扣押的;社會投資人違反國家、省、市、區有關城市更新改造規定及合作協議內容,經警告未予改正或仍不符合有關規定及合作協議約定的。

  城市基礎設施公共服務設施“一樣都不能少”

  在城市更新改造中,城市基礎設施、公共服務設施要按照國家、省、市相關規定,結合城市更新改造項目規劃設計方案合理布局,滿足使用功能。建成后應嚴格按照批準的用途使用,不得擅自改變原有用途,不得挪作他用。

  城市基礎設施、公共服務設施主要是指中小學校(含高中)等教育設施,醫院及社區衛生服務中心(站)等醫療衛生設施,派出所(警務室)等警務設施,公廁及垃圾中轉站等環衛設施,養老服務設施,社區辦公、管理用房與活動場所、生鮮超市、公共綠地、市政道路、出入湖河道(含支流溝渠)等。

  規模較大的城市更新改造項目可以分期實施,分期實施的時序、規模等由轄區政府統籌確定。分期實施的城市更新改造項目應當優先安排基礎設施、公共服務設施和用于安置的房屋。


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